বাংলাদেশের প্রেক্ষাপটে রিয়েল এস্টেট মার্কেটে বিনিয়োগের আগে কিছু বিষয় অবশ্যই গভীরভাবে যাচাই করা জরুরি। ভুল সিদ্ধান্ত মানে বছরের পর বছর ঝামেলা। তাই নিচের চেকলিস্টটি ফলো করলে ঝুঁকি অনেক কমবে।
লোকেশন (Location Analysis)
লোকেশনই রিয়েল এস্টেটের প্রাণ।
- খেয়াল করবেন:
ভবিষ্যতে রাস্তা/মেট্রোরেল/হাইওয়ে হবে কিনা - আশেপাশে স্কুল, হাসপাতাল, মার্কেট আছে কিনা
- এলাকায় পানি জমে কিনা
- ভবিষ্যৎ উন্নয়ন পরিকল্পনা (ডিটেইল এরিয়া প্ল্যান)
- ঢাকায় হলে বিশেষভাবে RAJUK অনুমোদন আছে কিনা দেখবেন।
জমির কাগজপত্র যাচাই (Legal Due Diligence)সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ অংশ।
যা যাচাই করবেন:
- নামজারি (Mutation) সম্পন্ন কিনা
- খতিয়ান (CS, RS, SA, BS মিল আছে কিনা)
- দলিল সঠিক কিনা
- জমি মামলামুক্ত কিনা
- ওয়ারিশান সঠিকভাবে হয়েছে কিনা
- ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করা হয়েছে কিনা
- প্রয়োজনে ভালো আইনজীবী দিয়ে সার্চ রিপোর্ট করান।
ডেভেলপার যাচাই (Developer Background)
ফ্ল্যাট কিনলে:
- কোম্পানি কত বছর ধরে কাজ করছে
- আগের প্রজেক্ট সময়মতো হস্তান্তর করেছে কিনা
- কোম্পানি অনুমোদিত কিনা
- ব্যাংক ফাইন্যান্স আছে কিনা
- রিয়েল এস্টেট কোম্পানির বিরুদ্ধে মামলা আছে কিনা সেটাও চেক করুন।
অনুমোদন ও প্ল্যান (Approvals)
বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট হলে:
- RAJUK অনুমোদিত নকশা
- ফায়ার লাইসেন্স
- পরিবেশ ছাড়পত্র
- বিল্ডিং পারমিশন
- অনুমোদন ছাড়া ভবন কিনলে ভবিষ্যতে বিপদে পড়তে পারেন।
প্রকল্পের আর্থিক হিসাব (ROI & Cash Flow Analysis)
নিজেকে জিজ্ঞেস করুন:
- কেন কিনছি? (রেন্ট? রিসেল? নিজের ব্যবহার?)
সম্ভাব্য ভাড়া কত? - ৫ বছরে দাম কত বাড়তে পারে?
- মেইনটেনেন্স খরচ কত?
- একটি সাধারণ হিসাব:
(বার্ষিক ভাড়া ÷ মোট বিনিয়োগ) × ১০০ = Rental Yield %
বাংলাদেশে ৫–৮% রেন্টাল ইয়িল্ড ভালো ধরা হয়।
রিস্ক অ্যাসেসমেন্ট
- রাজনৈতিক ঝুঁকি
- প্রাকৃতিক দুর্যোগ (বন্যা/ঘূর্ণিঝড়)
- বাজারে অতিরিক্ত সরবরাহ
- এলাকার নিরাপত্তা, বিশেষ করে সমুদ্র উপকূলীয় এলাকায় (যেমন Cox’s Bazar) বিনিয়োগ করলে পরিবেশগত ঝুঁকি বিবেচনা করুন।
অবকাঠামো ও ভবিষ্যৎ সম্ভাবনা
মেগা প্রজেক্টের প্রভাব বিশাল। যেমন:
- Dhaka Metro Rail
- Padma Bridge, এসব প্রকল্পের আশেপাশে জমির দাম দ্রুত বাড়ে।
ট্যাক্স ও রেজিস্ট্রেশন খরচ
খেয়াল রাখবেন:
- রেজিস্ট্রেশন খরচ
- গেইন ট্যাক্স
- হোল্ডিং ট্যাক্স
- ভ্যাট
- মোট বিনিয়োগ হিসাবের সময় এগুলো যোগ করতে ভুলবেন না।
লিকুইডিটি (বিক্রি করা কত সহজ?)
- জমি কিনে বসে থাকলে লাভ নেই যদি বিক্রি করতে না পারেন।
- এলাকায় ক্রেতা আছে কিনা, বাজারে ডিমান্ড কেমন
- জমির সাইজ
- বিক্রিযোগ্য কিনা
বাংলাদেশে রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের আগে নিশ্চিত করুন:
কাগজপত্র পরিষ্কার
অনুমোদন ঠিক আছে
লোকেশন ভবিষ্যৎমুখী
ডেভেলপার বিশ্বস্ত
ROI হিসাব পরিষ্কার
রিস্ক বিবেচিত
